第一财经 作者：王方然

　　房产评估价缩水三分之一，抵押经营贷续贷的额度也随之下降，价差高达100多万元。

　　这是广州购房者李艺(化名)最近面临的难题。

　　与李艺有相似经历的人不在少数。目前经营贷多数的贷款周期都是在3～5年，到期需进行续贷。而据业内人士介绍，2020年～2021年是经营贷入房市高峰期，彼时，国内房价、房贷利率还在高位，经营贷利率不断下行。利差渐扩下，部分投资者铤而走险，违规用经营贷置换房贷，用于低首付炒房或转贷“降息”。

　　以上述时间估算，2024年正是首轮续贷高峰期，房价下跌背景下新一轮资产评估或让贷款人需要承担补“价差”的阵痛。

　　针对经营贷入楼市的违规行为，此前监管已多次出台规范措施。部分业内人士认为，近年对经营贷违规入楼市的监管不断趋严，进行此类操作者并不在多数。加上经营贷本身借入的续贷周期为3～5年，集中到期压力相对可控。

　　续贷高峰期将至

　　续贷高峰期下，早期转贷“降息”者、炒房客正面临价差阵痛。

　　李艺2021年在广州贷款600余万元买入一套住宅，房贷利率为5.25%。当年年中，为节约利息，李艺通过中介将房贷置换成经营贷。

　　今年4月5日，李艺的经营贷需要进行三年一次的续贷，但由于评估价下滑，新发放贷款资金变低，李艺面临约100万元的资金缺口。

　　与李艺相比，在深圳从事金融工作的婷婷(化名)面临的资金缺口更大。2020年，她在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产。当时，押注房价会持续上涨的她冒险利用经营贷拉高杠杆。按照中介的指引，婷婷先从金融公司获得垫资“过桥”，全款购房。房产过户后，她再将房产抵押给银行，通过高评高贷(指做高房产评估价，提高可贷金额)套出了1000万元左右的经营贷，用于偿还过桥资金。

　　但出乎婷婷意料之外的是，房价随后不涨反跌。三年时间内，市场价从原本1000万元跌至800万元，可以续贷金额也随之缩水为560万元左右。

　　“之前三年，按照先息后本的方式陆续还了接近80万元，没想到现在还面临400多万元的贷款差额。”婷婷说。

　　“我有个客户做了2000万，现在跌得更惨。”深圳一名贷款中介告诉记者，深圳南山、福田等地区此前炒房客集聚，现在也成为“重灾区”。尤其是2020～2021年在部分大V介绍下高杠杆炒房的人群，现在最焦虑。

　　招商银行广东某支行负责人对记者表示，一般而言经营贷额度是十年有效，“三年一续”或者“五年一续”，也可根据需要选择不同的还款方式。不过在续期时需要重新评估房产价格，可贷额度也会发生一定变化。

　　“一般会建议建立一个‘安全垫’，不要顶格贷，比如可贷额度是200万元，为安全起见可以借出150万元。”他认为。

　　这部分到期资金规模有多大？大多业内人士认为，目前暂没有数据可直接统计。不过，从经营贷规模、RMBS(住房抵押贷款支持证券)平均条件早偿率方面数据或可窥见端倪。

　　近年来，经营贷规模快速扩张。根据中国人民银行数据，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%；2021年末，本外币住户经营性贷款余额16.22万亿元，同比增长19.1%。今年1月26日，央行发布的2023年金融机构贷款投向统计报告显示，2023年末，住户经营性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%，比上年末高0.7个百分点；全年增加3.23万亿元，同比多增5466亿元。

　　中邮证券宏观首席分析师袁野认为，2020年开始，金融环境相对宽松，市场流动性较为充裕，由于低利率优势，经营性贷款快速走高，而经营贷周期一般为3年或5年，2024年逐步进入偿债期。

　　光大证券研报测算，2023年RMBS月均早偿规模在3700亿元左右，较2022年提升近八成；2023年RMBS平均条件早偿率为13.9%，较2022年四季度亦出现明显提升。所谓条件早偿率，是指当年提前偿还的本金占当年末计划应有的未偿还本金的比例。

　　评估价下滑、续贷难题凸显

　　经营贷续贷难题背后，主因在于房产评估价不断下滑。近期市场有消息传闻，由于抵押物评估价下浮比较大，原本贷款七成的大多已被“击穿”。

　　实际房价变动情况如何？根据国家统计局数据显示，今年前两个月，全国新建住宅销售额和销售面积分别是9227亿元和9559万平方米，由此计算出平均成交价格是9653元/平方米。这一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2816元，降幅22.6%。

　　其中，部分炒房客曾重仓的区域成为“重灾区”。以广州珠江新城为例，一名当地中介告诉记者，2023年初部分投资客重仓的XX心语小区，高峰期部分优质户型的价格接近每平方米16万元，现在挂牌价已普遍回落至10万余元。

　　而2019～2021年曾被爆炒的深圳“网红盘”，多已“跌落神坛”。例如南山区前海片区的XX国际，曾是深圳著名的“网红盘”。2020年底，该楼盘凭借前海概念、次新花园、优质学位等特点价格一路暴涨。当时，该小区48平方米、66平方米价格的主力户型一路上行至每平方米15万元～17万元左右。但随着楼市转冷，2021年开始该楼盘房价“跳水”。

　　一名深圳中介告诉记者，目前66平方米户型业主挂牌价格已跌到每平方米9万元左右，接近腰斩，而且成交量较此前也有大幅下降。

　　银行评估价虽然具有一定滞后性，但基本与房价保持同一趋势。一名国有大行信贷经理告诉记者，现在房产评估价基本都是每月更新。如果贷款期限将至，也会提前通知客户。续贷阶段会以新评估价作为贷款依据。

　　“有部分区域的房产市场评估价跌得比较多。”该信贷经理介绍，不过具体还是要以续贷时的实际评估价为准。

　　为减少续贷阶段价差，不少投资者近期也在尝试不同的解决方法。李艺告诉记者，最近在考虑将这一房产卖给亲戚“过一手”。与亲戚签订购房协议，在银行重新办理房贷。贷款下来的资金用于经营贷还款。

　　不过由于风险较高，同时还要重新缴纳相关税费，李艺目前还在犹豫。

　　此外，目前也有中介专门做续贷业务。李艺提及，只要提前与中介沟通，就可想办法弥补价差。有的是通过借入消费贷或其他贷款填上空缺；有的则是称有渠道可以做高评估价，从而“丝滑”弥补价差。

　　不过，深圳一名中介对记者表示，目前“高评高贷”操作空间也较小。一般而言，房价下跌，评估价也会动态下跌。银行会对小区同户型的贷款出一个评估价，合作的评估机构则会细化进一步评估房产价格。当房价存在上涨预期时，评估价适当上浮较好操作，但现在市场行情下，“高评高贷”并不好做。

　　监管曾多次规范

　　经营贷到期高峰将至，业内人士大多建议投资者理性缩小杠杆。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，对于购房人来说，房贷转经营贷，在操作的过程中是将房子抵押，借经营贷来还房贷。但是经营贷与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估，经营贷评估下调则意味着在本次评估过后，购房人能够申请到的贷款额度小了。那么，购房人以借新贷还旧贷的过程中，将会面临着极大的资金缺口，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，会给购房人造成极大的经济压力。不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷的方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是，使用过桥贷款或者以贷养贷会产生新的成本。一旦后续资金出了问题，如果不能及时偿还，负债将会如滚雪球般越来越多。

　　对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑罚制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五条的相关规定称，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

　　值得注意的是，此前监管已多次对经营贷违规进入楼市进行规范。2021年3月，原银保监会、住建部和人民银行联合发布了《关于防止经营贷用途贷款违规流入房地产领域的通知》，其中要求对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理。对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。

　　2023年2月2日，深圳市房地产中介协会发布《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。