大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，在新一轮政策潮中，“以旧换新”作为“去库存”的新举措，几乎成为各地的“标配”。

　　据不完全统计，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策，大湾区也已有6城“官宣”入局，其他城市也在积极探索实施。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市场？

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”。

　　5月15日起，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动。记者从花都房地产行业协会获悉，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议，并且交了新房定金。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍，当天反馈比较理想，“相信后续效果会不错”。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)。

　　4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措。

　　广东多城“官宣”入局。3月1日，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家·换新购”活动，以惠城区为试点。

　　4月23日，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，在一线城市中首个落地“以旧换新”。

　　4月30日，中山6个部门联合发布措施，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”。同日，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施。

　　5月13日，佛山发布13条房地产新政，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”。

　　可以看出，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”。也有多地虽未“官宣”，但也正探索实施。比如在江门，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”。博富控股总裁助理李秀清介绍，目前两个项目成交约20套，咨询客户过千组，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示，截至目前，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”，并且预计还将有更多城市加入。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍，目前住房“以旧换新”主要有四种模式。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)，由房企、中介机构、换房人共同完成。换房人认购房企新房并优先锁定，同时中介机构帮助业主优先出售旧房。若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式。从全国范围内来看，目前，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式。

　　二是房企收购模式，房企按照评估价格收购换房人的二手房，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款。比如在珠海，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”，直接收购存量二手房以促成新房交易。

　　三是政府收购模式，即由政府或委托的国企按规定收购二手房。比如较早推出“以旧换新”的郑州，由郑州城市发展集团为主体，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房，同时换房者选购平台房源库中的新房。还有一些地方特色的延伸，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房，无需卖房即可换新。

　　四是政府补贴模式，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴。

　　目前来看，三方联动是各个城市主推的模式，由于是基于市场自发行为，房企的资金压力小，且更容易让利换房者和中介机构。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适。”李秀清介绍，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出，这一模式主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房人无法快速售出二手房，交易周期过长，不一定能促成“以旧换新”。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展，由于新房选择的局限性较大，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高，比如要求一定楼龄、位于较好地段等，惠及面不广。

　　政府或国企收购模式，由于信用背书受到欢迎。但财政负担较大，收购规模有限，如郑州试点收购500套、南京收购2000套，面对庞大的二手房挂牌量，显得杯水车薪。另外还需考虑资金平衡，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，都存在资金平衡、盈亏的考验。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向，避免闲置空置。对于保障性住房筹建压力较大的城市，有条件可以采取该模式。”罗异铿说，而政府补贴模式，目前一般仅在非一线城市实施，大部分城市的补贴力度也相对较小。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前，住房“以旧换新”处于起步阶段，实施时间较短，并且不少地方仍待出台具体实施细则。但无论哪种“以旧换新”模式，都是一场多方博弈，一些共性问题亟待解决。

　　一方面，需要多方合力推进。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多，单靠政府或市场的力量都十分有限，需要政府、企业、业主多方合力推进。”罗异铿提醒。因此，未来的“以旧换新”也需要因地制宜，多种模式相结合，以产生更大效果。

　　另一方面，“以旧换新”既关联着刚需买家，也关联换房卖家，是一场“双向奔赴”，需要考虑更多细节和诚意。例如在政策层面进行完善和监督。扩大政策覆盖面，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘，换房人选择较少。在促成交易方面，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政府还应制定规则，确保各项优惠政策能落地，比如契税减免、中介费减免等。同时，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，让业主放心地参与到“以旧换新”中。另外，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台。而对于参与的房企、国企等来说，首先要拿出有品质的房源，此前有部分地方新房房源品质较低，甚至被认为是售不出的“边角料”。

　　同时，需要适当延长置换时间。“以旧换新”规则下，对旧房售出有约定时限，但当前销售时间均较长。“我们在实际操作中发现，例如有些房主对旧房的心理价位很高，一直难以成交，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限，延长到半年左右。”李秀清说。另外，也要确保参与的楼盘能正常交付，并且对认购的定金要加强监管，对于未能完成“以旧换新”的业主，要能够按约定正常退还。

　　多位专家指出，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”，要更精细化、接地气，尽可能满足各方诉求，才能落地见效。（南方日报）